⚡ この記事のポイント
- 2023年施行の法改正で「管理不全空家」制度が新設
- 指定されると固定資産税の優遇措置が外れ最大6倍の課税リスク
- 松本市内の放置空き家は約7,040戸がリスクを抱えている
- 「特定空家」より手前の段階で指定されるため事前対策が必須
- 早期整理・活用・解体で確実に回避できる
なぜ固定資産税が6倍になるのか 仕組みを解説
通常、住宅が建っている土地（住宅用地）には固定資産税の軽減特例が適用されています。小規模住宅用地（200㎡以下）では評価額の1/6に相当する額が課税標準となり、大幅な減税が受けられます。
しかし「管理不全空家」に指定されると、この住宅用地特例が解除されます。結果として固定資産税が最大6倍（200㎡超の部分は最大3倍）に跳ね上がります。
✅ 通常の住宅用地（特例あり）
年間固定資産税：例）3万円
❌ 管理不全空家に指定（特例解除）
年間固定資産税：例）18万円
2023年法改正 「管理不全空家」とは何か
📜 空家等対策特別措置法の改正（2023年12月施行）
2023年の法改正により、従来の「特定空家（即時撤去・強制代執行の対象）」よりも手前の段階で指定できる「管理不全空家」の制度が創設されました。
管理不全空家は「そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある状態」の建物が対象で、市区町村が所有者に対して指導・勧告できます。勧告を受けると住宅用地特例が解除されます。
管理不全空家に指定される可能性が高い状態
外壁の剥落・破損が進んでいる
外壁材が剥がれ落ち、周辺に飛散するリスクがある状態。
屋根・屋根瓦の破損・欠落
雨漏り・構造腐食が進み、倒壊の危険性が生じている状態。
庭・敷地の樹木・雑草が著しく繁茂
周辺の通行・景観・衛生に支障をきたす状態。近隣からの苦情が行政に届くケースも。
不法投棄・害虫・悪臭の発生
管理が不十分なため廃棄物が不法投棄され、衛生問題が発生している状態。
定期的な清掃・草刈り・修繕がある
外観上の維持管理ができていれば指定リスクは低くなります。
松本市の空き家問題の深刻さ
松本市の空き家率は16.4%で全国平均を上回り、放置空き家の推計戸数は約7,040戸に上ります。高齢化率28.2%・年間死亡者数2,931人というデータからも、今後も空き家が増加する傾向が続くことが予測されます。
松本市では空家対策計画を策定しており、管理不全空家への積極的な指導・勧告が行われる可能性があります。相続した実家を放置したまま放置しておくことは、年々リスクが高まっています。
放置期間が長いほどリスクが拡大
管理不全空家の指定・固定資産税6倍・近隣トラブル・倒壊リスク。相続後の空き家放置は時間とともにリスクが複利的に増大します。早期の意思決定が最大の損失回避策です。
固定資産税6倍リスクを回避する4つの方法
🏠 売却する
空き家をそのまま、または更地にして売却。所有者の管理義務がなくなり最も根本的な解決策です。
🔑 賃貸に出す
リフォームして賃貸物件として活用。家賃収入も得られ、住宅としての使用状態が維持されます。
🏚️ 解体して更地に
老朽化が進んだ場合は解体が有効。松本市の補助金（最大50万円）も活用できます。
🛠️ 適切に管理・修繕
売却・解体が難しい場合は定期的な清掃・草刈り・修繕で管理不全空家の指定を回避します。
💡 重要な順序：どの方法を選ぶにしても、遺品整理・片付けが最初のステップです。室内の整理が完了していないと売却・賃貸・解体のいずれも進められません。まず遺品整理から動き始めましょう。
特定空家との違いと指定プロセス
| 比較項目 | 管理不全空家（新設） | 特定空家（従来） |
|---|---|---|
| 指定基準 | 特定空家になるおそれがある状態 | 倒壊・衛生上危険な状態 |
| 固定資産税 | 勧告後に特例解除（最大6倍） | 指定後に特例解除（最大6倍） |
| 行政措置 | 指導・勧告 | 指導・勧告・命令・代執行 |
| 対応の緊急度 | ⚠️ 早期対策が重要 | 🚨 最終段階・即時対応必要 |
よくある質問
Q. 管理不全空家に指定されると固定資産税はどうなりますか？
管理不全空家に指定・勧告を受けると、住宅用地に適用されていた固定資産税の特例措置（評価額の1/6〜1/3に減額）が解除され、最大で従来比6倍の固定資産税が課税される可能性があります。
Q. 管理不全空家に指定されないためにはどうすればよいですか？
定期的な清掃・修繕・草刈りなど適切な管理が必要です。長期間放置するのではなく、売却・賃貸・解体など空き家の活用・除却を検討することが根本的な解決策です。
Q. 松本市の解体補助金と組み合わせて活用できますか？
はい。老朽危険空家除却補助金（最大50万円）と組み合わせることで、解体費用を大幅に圧縮できます。まず遺品整理を完了させてから補助金申請→解体の順で進めましょう。
